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Pour un promoteur immobilier, l’idéal serait un projet qui se déroule comme prévu. Mais dans la réalité, l’idéal n’existe pas. Un projet immobilier est généralement associé à plusieurs incidents qui peuvent surgir à toute étape du cycle de vie du projet.
De plus, la multiplicité et la diversité des acteurs qui interagissent dans le cadre d’un projet immobilier, sont des sources supplémentaires de risque.
De ce fait, la gestion des risques est primordiale pour un promoteur immobilier afin d’assurer la réussite de son projet.
Ci-dessous, les 3 étapes clés pour une démarche de gestion des risques efficace !
1. Identifier les risques au bon moment
Cette étape est cruciale pour la suite : c’est l’étape de base qui doit être faite en amont. Il s’agit de lister tous les événements et les sources de risques potentiels qui peuvent impacter la réalisation du projet.
Il existe essentiellement 2 types de risques sur lesquels il faudra se focaliser :
- Risques liés aux coûts (risques financiers)
- Risques liés aux ressources et processus de travail pouvant avoir des impacts potentiels sur la qualité ou les délais (risques opérationnels)
Préparer une cartographie des risques complète permet de tout anticiper et bien gérer chaque situation. Pour bien cerner tous les niveaux de risque, il est recommandé de commencer tout d’abord par construire un mapping de tous les acteurs intervenants dans le projet : maître d’ouvrage, maître d'œuvre, entreprises générales, fournisseurs, sous-traitants, exploitants, etc.
Ensuite, il faudra détailler l’ensemble des missions de chaque partie prenante et tous les points d’interaction avec les autres intervenants. Finalement, il suffit de recenser toutes les sources de risques associées à chaque mission tel qu’un retard de paiement, une conception défaillante, un manque de personnel qualifié, etc.; mais aussi à chaque interaction tel qu’une mauvaise compréhension des documents, transmission d’informations incomplètes ou tardives…
Maintenant que le promoteur dispose de la liste de tous les risques potentiels qui peuvent impacter son projet, la mission la plus compliquée c’est de pouvoir les identifier au bon moment au cours de la réalisation du projet.
A ce niveau, il est évident que le mot-clé serait : “une vue d’ensemble”. Il est important de pouvoir suivre toutes les ressources et l’avancement de la réalisation des différentes opérations en temps réel pour pouvoir détecter le moindre blocage ou la moindre défaillance le plus tôt possible afin d’agir efficacement.
Des fichiers Excel démultipliés, des doubles-saisies ou encore des échanges de mails avec des informations incomplètes ou tardives peuvent induire plusieurs erreurs au niveau de la compilation des données clés et l’alimentation des tableaux de bord.
C’est pourquoi, aujourd’hui, il y a de plus en plus de promoteurs qui optent pour des applications de suivi chantier : la digitalisation assure la centralisation de la data et offre un accès simplifié à l’information avec des échanges instantanés et une communication fluide et fiable garantissant ainsi plus d’efficacité au niveau de l’identification des risques.
2. Evaluer les risques
Une fois repérés, les risques doivent être évalués pour qu’ils soient hiérarchisés afin de pouvoir prioriser les mesures à prendre pour éliminer certains et/ou atténuer les conséquences dans d’autres cas.
Évaluer les risques revient à mesurer leur criticité à travers 2 paramètres:
- La probabilité d’apparition : Pour estimer la probabilité d’occurrence d’un événement, le promoteur se réfère en général à des projets similaires déjà réalisés. D’où l’importance de la “Data”. Centraliser les données issues de chaque projet immobilier et avoir un historique tracé de tous les échanges et les reportings facilite les prises de décision et fournit au promoteur les outils nécessaires pour mener une analyse plus efficace.
- La gravité : La gravité d’un risque fait référence à son impact concret sur le projet. En d’autres termes, c’est les conséquences qui vont accompagner l’apparition de cet événement s’il ne sera pas traité. Il existe 4 niveaux de risques : Catastrophique, Critique, Modéré ou Négligeable. La gravité peut être estimée en amont mais elle peut varier en fonction de l’avancement du projet. Pour cette raison, le suivi en temps réel et l’échange fluide des informations s'avèrent encore une fois primordiaux pour une évaluation efficace.
3. Traiter les risques qui ont été détectés
- La prévention des risques : Il s’agit d’annihiler complètement le risque et essayer d’aboutir à une probabilité égale à 0 en mettant en place les mesures nécessaires pour éviter tous les déclencheurs.
- La réduction des risques : C’est la solution classique : elle ne consiste pas à éliminer le risque mais à mettre en place un d’actions ayant pour but d’atténuer l’impact potentiel sur le projet.
- Le partage des risques : Cela rejoint la réduction du risque, mais en optant pour la sous-traitance pour le gérer dans le cas où le promoteur ne dispose pas les compétences ou moyens nécessaires en interne.
- L’acceptation des risques : C’est décider de rien faire pour contrer le risque. En général, cette option est choisie dans le cas où la probabilité et/ou l’impact du risque sont faibles. Si l’évaluation n’était pas fiable, ceci serait un risque en lui-même. C’est pourquoi, le promoteur doit disposer de tous les retours d’expérience et toutes les données des projets précédents pour pouvoir mener une analyse fiable, aboutir à une évaluation réaliste et prendre la bonne décision. Et une fois que le risque est accepté, il doit être surveillé de près. Un autre point qui ramène de nouveau vers l’importance du suivi chantier et l’accès aux informations en temps réel.
La gestion des risques est l’une des composantes capitales de tout projet immobilier. Bien mener cette démarche permet de sécuriser le projet et garantit sa réussite.
Aujourd’hui, le digital offre de nouvelles opportunités, facilite les tâches des promoteurs immobiliers et met à leur disposition les outils nécessaires assurant une analyse fiable et une prise de décision infaillible.
